最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）二十问

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，预售合同的效力认定？

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约？

商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。

构成要约的情形：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。需要注意的是：该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受的定金在未能订立合同时，定金如何处理？

1、如果是因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。

2、因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应将定金返还买受人。

四、商品房的认定、订购、预定等协议的性质如何认定？

若该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，则应当认定为商品房买卖合同。

附：《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 

（一）当事人名称或者姓名和住所； 

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式； 

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期； 

（六）装饰、设备标准承诺； 

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式； 

（十）办理产权登记有关事宜； 

（十一）解决争议的方法； 

（十二）违约责任； 

（十三）双方约定的其他事项。 

五、商品房预售合同是否需要办理备案手续？如果未办理，合同是否有效？

一般不需要办理备案手续，因此当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

但在当事人约定以登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，注意的是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

六、出卖人与第三人恶意串通的情况下，出卖人与第三人订立商品房买卖合同的效力？

合同无效。买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为理由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

七、房屋交付使用的标志是什么？房屋毁损、灭失风险的责任由谁承担？

一般情况下，房屋转移占有后，视为房屋已经交付使用。但当事人另有约定的除外。

关于房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，也就是以交付使用为基点。当买受人接到出卖人的书面交房通知后，无正当理由拒绝接受的，此时的风险则自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

八、房屋主体质量不合格的情况下，买受人享有的权利？

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

九、房屋存在质量问题的情况下，买受人的权利救济？

1.存在质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

2.交付使用的房屋存在质量问题，如果在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

十、出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款是否有解除权？解除权的行使期限？

 有解除权。根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

附：《民法典》五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

十一、约定的违约金高于或低于损失的的处理办法？

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

十二、在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，应该以什么为标准？

1.逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

十三、由于出卖人的原因导致买受人在哪些期限届满前未能取得不动产权证，出卖人应当承担违约责任？

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

注：当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

十四、由于出卖人的原因导致买受人无法办理不动产登记，买受人的权利？

商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

附：《城市房地产开发经营管理条例》三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

十五、商品房包销合同中，包销人的权利与义务？

出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，（这时的包销关系转为买卖关系）但当事人另有约定的除外。

出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

十六、商品房包销后，买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷，包销人是否参加诉讼？

参加。对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

十七、买受人以担保付款方式付款的，但未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人的权利救济？

1.因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

2.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

十八、商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同是否可以解除？

可以。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

十九、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除的，担保人是否提出诉讼请求的不同处理方式？

1.如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；

2.如果担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

3.担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

注：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

二十、买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款的，担保权人的救济权利？以及出卖人是否有关联？

1.买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

2.买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人（这时担保权人变为了抵押权人）请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。