信守承诺 勤勉尽职

秉承“惟信至永,竭诚以达”的法律文化理念致力于提供一流的诉讼，非诉讼法律服务

新闻快讯
法律法规
当前位置： 首页¬新闻资讯¬法律法规

新闻资讯

新闻快讯
法律法规

房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人的，原承租人是否可以请求继续履行合同？

发布时间：2021-04-27
分享到：
房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人的，原承租人是否可以请求继续履行合同？

理论支点：
“继续履行”应为违约责任的形式，其又作实际履行、强制履行，是合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定时，经另一方当事人的请求，由法院或仲裁机构强制违约方按照合同的约定继续履行合同债务的违约责任承担方式。也有学者认为，继续履行请求权是诉请执行力，故准确地讲，继续履行请求权不过就是债的强制履行力，而非违约责任，但其具有违约救济的效果。

从我国的民事立法来看，我国立法界采纳了“继续履行”作为违约责任承担方式的观点。对该责任承担方式的规定主要体现在《民法典》第179条将继续履行作为民事责任承担的主要方式，以及《民法典-合同编》第577条规定中。《民法典-合同编》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法典-合同编》对继续履行的规定具有以下特点：

第一，将继续履行放在了违约救济形式的第一位，继续履行成为违约救济的首要措施，立法的原则显然为首先强调合同的稳定性和合同目的的实现。

第二，《民法典-合同编》将违约分为不履行金钱债务与非金钱债务，对违反非金钱债务的实际履行进行限制，限制主要有三：
一是法律上或者事实上不能履行；
二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
三是债权人在合理期限内未要求履行。

第三，依然强调只有受损的一方可要求违约方采取实际履行的补救措施。

实务争点:
房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同收回房屋，并将房屋出租给善意第三人的，对于原承租人是否有权请求继续履行房屋租赁合同的问题，实践中存在以下不同的观点。

第一种观点认为，房屋租赁合同合法有效，双方当事人应依约履行。现出租人违反合同约定，强行解除合同，应承担违约责任。《民法典-合同编》第577条规定的承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式，因此，承租人请求继续履行合同的，人民法院应该支持。

第二种观点认为，房屋租赁合同合法有效，当事人应依约履行。在出租人违反约定强行解除合同的情况下，承租人有权请求继续履行。但《民法典-合同编》第580条规定，当事人请求违约方继续履行的前提是有继续履行的可能，在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人的请求。由于出租人已经将房屋租赁给善意第三人，而且承租人请求继续履行成为事实上的不能履行，因此，不能支持承租人继续履行的请求。

作者现点:
笔者倾向于第二种观点。具体理由如下：

第一，请求法院判决继续履行的前提条件必须是债务能够继续履行。司法实践中，除有法定原因不能继续履行的以外，各地司法机关对继续履行的请求大多持肯定态度。《民法典-合同编》第577条规定，在当事人违约的情况，另一方可以请求继续履行。但是，《民法典-合同编》第580条规定不能请求继续履行的几种情况，其中第一种情况就是法律上或者事实上不能履行的，不能要求继续履行，该规定实际上是合同解除事由的特殊规定。第一种观点在强调违约责任的继续履行上并没有错误，但是这种观点却忽略了《民法典-合同编》第580条明确规定的排除继续履行的情况，在适用法律上是不适当的。

第二，从对第三人合法利益的保护角度看，一般情况下，如果合同纠纷中存在第三人信赖基础或人身性合同的，司法机关不予支持继续履行诉请的可能性较大。根据第一种观点的理由，出租人必须解除同第三人的房屋租赁合同，这必然又构成另一个违约，从而使得出租人针对同一租赁标的先后存在两个违约行为，这样的处理结果不仅不利于保护交易安全，而且也不能实现维护交易秩序的相对稳定的目的。因为，过多的违约使合理信赖的第三人的利益不能受到很好的保护，必然给社会资源带来更多的浪费。第二种观点在肯定出租人对承租人违约的同时，维持了出租人同第三人的合同效力，并保持该合同的履行，在违约成本上显然更少，也更有利于保护合理信赖的第三人的利益。

第三，从对承租人的利益保护角度看，采取第二种观点，并不代表不支持承租人请求因出租人违约所遭受的损失赔偿。在承租人不能请求继续履行合同的情况下，完全可以根据《民法典-合同编》第577条的规定，请求采取赔偿损失等方式要求出租人承担违约责任，这样的救济方式同样也可以使承租人的损失获得保护。

节选自王林清《房地产纠纷裁判思路与规范释解》




7276f293fe69c3824772f4044d950f9.png
专注建设工程、房地产、PPP


陕西知能律师事务所
电话：0912--6667396、3528648
网站：http://www.sxznlvshi.com/
地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”

上一篇：《民法典》逐条简析第十三、十四条

下一篇：【工程法律实务】15 跨越资质类别签订的施工合同，效力是否可以补正？

热门资讯

关于知能
知能简介
知能赋
新闻资讯
新闻快讯
法律法规
业务领域
建设工程
房地产
PPP
专业团队
专业团队
诉讼法宝
大数据
可视化
模拟法庭
研发中心
专业服务
法律问诊
公开课
课程简讯
课程点播

法律咨询

0912-6667396

联系我们

  • 单位公众号二维码