团队：知能房地产团队

作者：何明明  孔静  王庆

单位：陕西知能律师事务所

电话：15191984812

来源：

商品房预售合同是开发商与购房者经常签订的一类合同，关系到双方的权利义务，所以其合同的性质、效力以及解除方式等关系着双方的切身利益。在签订合同时购房者应就开发商是否取得相应资质、取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》等进行查证核实以保证合同目的得以实现。

知能律师事务所房地产团队针对榆林市范围内商品房预售合同纠纷，罗列出容易产生纠纷的争议焦点和判决情况等制作一份大数据报告，供大家在签订预售合同时作以参考。

检索步骤与检索结果

检索步骤

1、案例来源：Alpha案例库

2、裁判时间：2012年1月1日至2019年7月15日

3、裁判地域：榆林市中级人民法院管辖

4、案       由：商品房预售合同纠纷

5、审理程序：一审、二审、再审

6、文书类型：判决

检索结果

共检索出517份裁判文书，剔除裁定155件，调解18件，通知2件，共计322份判决书。

大数据统计与分析

一、案件裁判年度分布

从上述图表中可以看出案件主要发生在2015年至2018年，分别为56件、75件、108件、70件。从我们对判决书的统计分析，大部分案件是某几个开发商与多数购房者之间的纠纷，与当时的经济环境有关。分析上述图表走向，预计今年因商品房预售合同而产生的纠纷还会有所上升。

二、案件法院分布

案件法院分布主要集中在榆林市中级人民法院、府谷县人民法院、榆阳区人民法院和神木市人民法院，体现了经济发展较好的区县人民法律意识不断在增强。同时提醒我们在签订商品房预售合同时应当认真阅读合同条款，注意细节性把握。

 三、案件启动

从诉讼启动的角度，由购房者发起的占比为66%，由开发商发起的占比为28%，二者均启动占比为6%。但该占比并不代表诉讼启动方一定能够获得胜诉，反而有可能是被诉方获得支持，或者双方均有可能承担因诉讼引发的不利后果。

四、合同效力 

从上述图表可知，判决结果中合同有效的占比达到98%，无效的只有2%，说明开发商与购房者的法律意识不断提升。在实际统计过程中，双方签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而致使合同无效。所以在签订商品房预售合同之前，购房者一定要询问清楚开发商是否具备法律规定的资质及必备手续和证件。

五、解除合同

在统计的322份判决中，提及解除合同的案件有146件，不解除合同的案件为95件，未提及解除合同的案件有81件。在统计过程中大多是逾期交房、交付的房屋不符合合同约定等情形。

六、逾期交房 

商品房预售合同纠纷案件中开发商逾期交房的案件数量供266件，占比82.6%；按期交房的的仅有3件，占比为0.93%；未提交的有53件，占比为16%左右。在统计当中，逾期交房的原因主要有开发商不能证明其按合同约定交房、不具有交房条件、未能在合同约定的交房期限届满前完成消防验收而导致该工程未能按期交付使用、因天气原因等不可抗力未能按期交房、所涉标的物未取得商品预售许可致使合同目的不能实现直至诉讼时被告尚未动工修建等，购房者导致逾期交房的原因主要有不积极主动与被告联系办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，其行为明确表示不再履行合同等。

七、逾期付款

付款是属于购房者的义务，在商品房预售合同纠纷中，绝大部分案件的购房者都在合同约定的时间之内积极履行缴纳购房款的义务，从图表中可知在322份判决中只有38起案件的购房者逾期付款。

八、买方是否拒收房屋

在商品房预售合同纠纷统计中，购房者拒收房屋的共3件，占比0.93%，未拒收的和未提及的占比99.7%。说明购房者选择顺延收房或者选择收房后处理违约事谊。

九、过户

购房者在与开发商签订商品房预售合同之中约定办理相应的房屋过户登记手续，即购房者所关心的房产证。从上述图表可以看出要求办理过户的有20例，占比统计数据的6.2%。过户对于购房者来说是保障自身权益的一种方式，遇到纠纷应该积极维护自身合法权益。

十、退还房款及利息

上述图表体现了在购房者在诉讼中是否要求开发商退还房款的请求，其中只要求退还房款的供19 例，占比5.9%，要求退还房款并支付利息的仅占比0.93%，未提及的占比94%。

十一、审理程序

在统计数据过程中，第一审民事诉讼占总数的64%，第二审程序的占比达36%，对于一审判决有近一半的案件提起二审程序。

十二、判决结果

 典型案例

1、买房有风险，投资需谨慎，只图便宜可不行，仔细查证看合同

案号：（2011）榆中法民一终字第126号

案情简介：

2006年11月起至2007年3月间，某房地产公司在未依法取得建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证的情况下修建商住楼，多人进行建房集资合计2600余万元。案发后，购房者向人民法院起诉，请求确认商品房预售合同无效，并返还房款及支付相应利息。一审法院支持购房者的诉请，二审法院予以维持。

裁判观点：

双方签订的商品房预定协议书或口头协议，属双方真实意思表示，但房地产开发有限公司在未依法取得建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证的情况下进行预售房屋，该行为违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，根据合同法第52条第1款第（5）项之规定，原审判决商品房预售合同无效正确。关于赔偿损失问题，商品房预售合同无效，房地产公司有一定的过错，故原审按中国人民银行同期同类贷款利率判决上诉人赔偿损失并无不当。据此，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。

律师分析：

买房对于普通家庭是一笔大的财产支出，在签订合同前，要对开发商是否具有开发资质进行审查，并查询是否取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）证》。根据合同法第52条及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明（起诉前取得的除外），与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。开发商取得相关证件不仅影响到购房者的权利义务，同样的对于房地产公司而言，取得相应证件是合法开发的基础，否则违法开发轻则受到行政处罚，重则降级吊销营业执照，甚至构成犯罪。结合本案，开发企业因违法开发行为而负债累累，相关负责人被判处刑罚，购房人的房款也不能及时追回，三败俱伤，得不偿失。

2、村委会不具有开发房地产资质，购房者明知而购买房屋的，合同无效

案号：（2015）横民初字第01371号

案情简介：

2012年3月14日，购房者购买了由村委会开发的房屋一套，一直无法办理商品房预售许可证且无法交付使用。购房者要求退还房款并支付违约金，村委会辩称系与房地产公司合作开发，合同有效。法院判决村委会返还房款。

裁判观点：

本案中，村委会作为一级基层组织，与购房者签订的商品房买卖合同，违反了法律禁止性规定。村委会不符合合同主体资格。况且，本案在起诉前，村委会未取得商品房预售许可证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，《商品房买卖合同》无效。另外，购房者诉求赔偿所交购房款的利息，因合同没有约定，况且购房者在签订合同时，明知被告不符合售房资格而与之签订商品房买卖合同，亦有过错。故此诉求应予驳回。

律师分析：

农村集体经营性建设用地可以用作商品房修建，但是并不等于村委会具有开发房地产资格。且没有取得商品房预售许可证，就不具有出卖商品房的条件，像本案导致合同无效。而合作开发房地产，是指当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险开发房地产的行为。根据村委会的陈述“该土地使用权人在政府的主导下变更为房地产开发有限责任公司并与其共同开发”，村委会与开发公司之间存在土地使用权转让协议，系土地使用权转让合同关系，而非合作开发的合同关系，二者不具备合作开发的基础；而村委会在开发过程中因不具备开发资质无法取得相应的证件，在政府的指导下将项目转让。

另外，购房者在买房时如果明知开发人不具有开发资质的，仍然签订房屋买卖合同导致合同无效的，应当承担相应的过错，针对本案就是对房款的利息损失不予支持。

3、判断商品房买卖中的认购、订购、预约等协议究竟是预约合同还是买卖合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容

张励与被告徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第12期）

案情简介：

原告张励与被告徐州市同力创展房地产有限公司于2004年2月订立商品房预售合同，明确约定将被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为2568元/平方米，并约定原告向被告缴纳房款定金等事项。合同签订后，原告履行了合同的约定，但被告于2009年才动工，并单方缩小房屋面积，提高销售价格，现原告请求法院按合同价格赔偿原告一套不低于90平米的房屋一套并赔偿损失100000元。

裁判观点：

徐州市泉山区人民法院经审理认为双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，张励要求同力创展公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

律师分析：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：即是“否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用时间及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。”出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但如果双方当事人在合同中另行约定待条件满足时还需要重新签订商品房买卖合同的，则该协议视为商品房预约合同。

4、商品房预售合同的解除，容不得哪一方任性

案号：（2016）陕0802民初9854号

案情简介：

2013年11月，房地产开发有限公司与赵某签订商品房预售合同，约定2015年3月25日前向交付房屋，现已延期。另查明，涉案楼房五证齐全。赵某以逾期交房的违约行为理由请求解除合同并返还首付款，支付利息、违约金。法院判决合同有效，支持违约金的请求。

裁判观点：

房地产开发公司不能提供涉案楼房已通知赵某接受房屋通知，已构成违约，应当承担迟延交付房的违约责任。违约金计算方法为逾期交房之日起即2015年12月1日起至通知交房之日止，依“××按日向××支付已交付房价款款万分之一点五的违约金”的约定支付违约金，并按已付房价款计算。赵某诉请解除合同等其他诉讼请求，经审查，因房地产开发公司虽有违约行为，但未构成根本违约，故诉请解除合同等其他诉讼请求均不能成立。

律师分析：

合同的解除有两种：一种是法定解除，即达到法律规定的解除条件，比如合同目的不能实现；一种是约定解除，即双方在合同当中约定的一定条件出现时一方享有解除权，比如逾期交房和逾期付款等。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在商品房预售合同一般是约定解除。本案属于约定解除。房地产开发公司逾期交房但赵某未在约定的时间内行使解除权，即丧失解除权。

另外，在司法实践中购房人想要解除预售合同是比较难的，甚至在约定期限内通知解除，也不会被采纳。其中的原因较多，比如综合入住率、房屋已经具备交付条件等等。

5、开发商按时交房，购房者按约付款， 符合现在的契约精神和诚实守信原则

案号：（2017）陕0825民初4333号

案情简介：

2013年3月25日购房者购买房地产开发公司开发建设的商品房一处，并签订了《棚户区改造项目住宅房团购协议书》，该协议约定了房屋的基本情况、房屋价款支付方式、户型、面积、面积的计算方法。首期支付购房款279831元，下剩购房款176713元于2016年8月1日偿还给88356.5元，于2016年11月1日偿还88356.5元。购房者又于2017年1月27日向原告支付了购房款10000元。法院判决购房者支付购房款。

裁判观点：

双方签订的《棚户区改造项目住宅房团购协议书》约定了房屋的基本情况、面积计算的基本办法，属公示样板条款订立的预约协议，该协议对双方当事人具有约束力。协议签订后，购房者按照房屋面积147.32平方米、单价3099元，房款总额456455元向开发商支付购房款，并对下欠房款立有欠据，收据中对房屋的位置约定明确，购房者也已装修并入住该房屋，故双方实际已经达成了商品房交易行为，购房者应依约履行自己支付下剩购房款的义务。对于购房者辩称房屋约定的面积与实际面积不符，小区房屋未竣工验收、天然气存在安全隐患、消防系统未安装，故拒绝支付下剩房款，理由不予支持。

律师分析：

商品房预售合同约束着开发商和购房者，开发商有交房的义务，购房者有付款的义务。接受房屋并装修入住，如果房屋本身没有严重的质量问题，购房者应该交纳剩余房款。对于面积和相关物业问题可以提出反诉或另行起诉开发商要求履行合同义务。如果拖欠房款较多并经催告的合理期限内购房者仍不履行交付义务，根据《合同法》第九十四条的规定，开发商还有解除合同的权利。

6、房屋实际面积与合同约定不符，有约定从约定，未约定从法定

案号：（2015）榆民初字第05238号

案情简介：

2012年11月30日，开发商与购房者签订商品房预售合同，约定该商品房预测建筑面积共101.43平方米，其中套内建筑面积74.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.55平方米。第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。最终以产权登记建筑面积为准，据实结算房价款，不再互相追究其它法律、经济责任。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者认为实际设计面积为95平方米，多收面积的房款人民币55389.74元应予退还。本案涉及单元房实测面积为100.935㎡。法院驳回诉讼请求。

裁判观点：

购房者主张返还多收面积的房款人民币55389.74元，经查，合同约定房屋建筑面积约101.43㎡，而本案涉及单元房实测面积为100.935㎡且房产证在办理中没有最终确定，未超出面积误差比绝对值在3%以上，该主张没有事实依据支持，不能成立。

律师分析：

房屋面积确认及面积差异处理是常见的争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

从上述条文可以看出，还是以双方合意的优先。没有合意才适用后面的规定。购房者往往在签订合同时不留意“据实结算”这类的条款，而直接以房屋面积差异规则起诉，导致败诉。另外房屋面积差异应收集相应的证据，比如合同约定和产权登记不一致，鉴定结果和合同约定、产权登记还可能不一致，没有证据证明的情况下，法院一般不予支持。